不少人以為：
「店面不是住宅，所以不會影響以後買房貸款。」
但實際申請貸款時，不能只看它叫住宅、店面或辦公室。銀行還會查詢建物用途、名下持有的建物，以及既有貸款是否屬於購置不動產貸款。
一、銀行其實會看三件事
申請貸款前，應先確認：
- 本次購買的標的是住宅、住商、店面或其他用途
- 借款人名下是否已經持有建物
- 借款人名下已有幾戶購置不動產貸款
依央行問答，銀行判斷自然人名下有無房屋時，會查詢「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」。計算範圍可能包括權狀用途未寫「住」的建物；但因繼承取得的建物，原則上不計入。
二、買的是店面，就一定不受限制嗎？
不一定，要看建物登記及實際用途。
如果建物權狀或相關文件含有「住、住商、住辦、住工」等用途，原則上仍可能適用購置住宅貸款規定。
若該建物依法可以營業使用，且由借款人本人實際營業、不是出租，並完成或承諾完成相關設立登記，經銀行查核屬實後，才可能排除購置住宅貸款限制。
因此，「買店面」不宜直接認定為一定不受央行房貸管制，仍須先確認：
- 權狀與使用執照登記用途
- 貸款資金用途
- 是本人營業還是出租
- 銀行最終認定方式
三、店面的貸款，也可能被算入房貸戶數
央行對「房貸戶數」的認定，不只是看房屋外觀看起來是不是住宅。
若以建物作為抵押，貸款用途屬於「購置不動產」，或經銀行確認資金實際用來購買不動產，就可能列入名下房貸戶數。
所以，名下已有一間住宅及一間店面，再購買住宅時，究竟屬於第幾戶購屋貸款，還要看前兩筆不動產是否有貸款，以及貸款的實際用途，不能只用「一宅一店」直接判定。
四、目前自然人購屋貸款限制
自2026年3月20日起，央行現行重點如下：
- 名下已有房屋、但沒有房貸者，申辦第1戶購屋貸款：不得有寬限期
- 自然人第2戶購屋貸款：最高6成，不得有寬限期
- 自然人第3戶以上購屋貸款：最高3成，不得有寬限期
央行於2026年3月將自然人第2戶購屋貸款上限，由5成調高為6成；其他主要限制維持不變。
實際可以貸多少，仍須由銀行依據收入、信用、負債比例、標的條件及鑑價結果個別審核，並不代表一定能貸到法規上限。
五、有實際換屋需求，仍有協處措施
如果是先買後賣的自住換屋族，可向銀行詢問換屋協處措施。
符合條件並與銀行完成切結後，原則上須於新貸款撥款後18個月內，出售原有房屋、完成產權移轉，並依適用情形清償及塗銷原房貸。
劉姐提醒
購買店面、住辦或住商混合型建物前，不要只問「可以貸幾成」，更要先確認：
- 建物權狀用途
- 名下房屋及持分情形
- 現有貸款戶數與資金用途
- 是否自用營業或出租
- 未來是否還有購屋與換屋計畫
同樣是一間店面，不同的登記、用途與貸款方式，可能影響下一次購屋的貸款條件。
先把產權及資金規畫清楚，再簽約，才能避免因貸款成數不足而打亂購置計畫。
本文為一般性不動產及貸款資訊整理，實際認定及核貸條件，仍以中央銀行最新規定與承貸金融機構個案審查為準。
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